随着多城不断出台调控政策，房地产调控出现全面升级态势。相比以往主要以“一城一策”调控为主不同的是，今年以来，加强房地产金融管理、建立多主体供给的住房制度、热点城市集中供地机制等，调控方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控“工具”不断丰富。在这样的情况下，下半年楼市走向如何？购房者的置业决策是否需要调整呢？日前，新世界中国华南区域总经理梁国强接受了记者专访，作为从业长达25年，堪称“王者”段位的地产营销人，梁国强对新居住理念的思考和观察，或有助置业者拨开眼前迷雾判断后市行情。
新世界中国华南区域总经理梁国强。
▍看市场：
下半年楼市就像“蒙娜丽莎的微笑”
25年前，在机缘巧合之下，学企业管理的梁国强进入房地产营销行业，从此就一直“战斗”在地产营销第一线，其中有20年是在新世界中国。在业界，新世界中国是个特征非常鲜明的房企，不少项目都是投入和开发长达十几二十年的，“稳健”和“长情”可以算是其标签了。作为华南区域的营销掌舵人，这两个特质用来形容梁国强似乎也非常合适。可以看到，截至2020年12月31日，新世界集团在中国内地的整体物业合同销售面积约38万平方米，总销售金额为112亿元人民币。其中，以粤港澳大湾区为首的南部地区贡献最大，超过76%。在楼市历年经历的调整周期中，正是对市场行情的精准判断，新世界旗下项目在区域销售排行榜以及物业保值升值榜上均占有一席之地。
新世界的项目开发20多年仍能持续给市场带来创新产品。
今年以来调控政策频出，下半年的楼市会怎么走？梁国强出人意料地用“蒙拉丽莎的微笑”来形容。“下半场的楼市既不会让人开怀大笑，也不至于让人哭泣，这个颇具内涵的微笑需要细细品味。”梁国强认为，从市场角度来看，还看不到大方向上的改变。目前，中国房地产行业有每年超过15万亿元的行业规模，且从“十四五”规划来看，预计到2025年我国的城镇化率可达65%，因此，城市居民随着收入增加，改善性住房的需求仍是硬需求，所以未来15年内，房地产仍会有坚实的发展基础。“2020年、2021年第一季度，广州楼市表现都是很出色的，去年，一手市场成交更是突破10万宗，所以我对核心城市的楼市发展保持信心。”
“房住不炒、分城施策、租售并举、三条红线等一系列的从市场到土地再到资金的调控举措，会防止未来房地产市场出现一系列金融风险，我认为是有必要的。当然，对于依靠高财务杠杆、盈利能力弱的企业，影响可能就会稍微大一点。” 梁国强表示，未来中国经济发展的重心是高质量发展，房地产也一样面临从粗放型到高质量发展的转型，市场发展的规则和形势会发生改变，短期来看，不排除出现阶段性调整的可能。
引领市场需求，需要研究新居住场景和生活模式。
▍置业建议：
多房系统是趋势 空间效率更体现价值
从事营销让梁国强对新鲜事物充满好奇，其言谈举止都在表明他的心态一直很年轻，拥有生活工作的热情。梁国强表示，从事营销让人锻炼洞察人性、市场等的能力，从不停止思考，也不会那么容易随波逐流，失去自我判断的能力。
持续对市场的观察，让梁国强得出无论是从业者还是置业者，居住理念都需要根据市场的变化进行调整。地产人的压力其实不是来源于卖不出房子，而是无法提供引领生活符合人居发展需求的房子。营销的根本是洞察消费者需求以及对需求的理解。目前楼市呈现分化现象，城市与城市之间出现分化，城市里的不同版块也同样出现分化，说明了楼市的价值体系越来越理性与成熟。所以，梁国强建议购房者要有选择性地购房，要选择价值城市、价值地段、价值物业，而不是盲目购入。
从目前的市场需求变化来看，超过一孩的家庭结构是都市精英家庭的主流趋势，多房系统将成为需求的主流。在换房成本日益增长的情况下，购房时，根据自己的经济情况尽量选择更多的房间数，以寻找终极居所的标准来考虑。其次，不单纯以面积大小、价格来判断物业价值，要注意空间的质量和效率，是否可以连接更多社区功能空间，社区公共空间的配置往往影响未来价值走向。
多房需求和设计将成市场主流。
在专访中，梁国强也透露了备受市场关注的几个新世界重磅新项目的最新动向。去年12月，原为岭南花卉市场的新世界中国花卉市场旧改项目正式动工，预计于2023年下半年推出市场。这是继增城塔岗项目后，新世界中国于广州城市更新布局中的第二个动工项目。未来原花卉市场A区将正式搬迁至新址（岭南花卉市场B区），并计划通过建设岭南花卉大厦，打造一个集花卉批发、零售、展览、电子商务平台交易于一体的、更多渠道、更多功能的现代综合花卉交易中心。未来，项目将打造成为继凯旋新世界、新世界凯粤湾之后的又一大型国际社区。
新世界与广州地铁强强联合之作——汉溪长隆项目则计划于2022年上市。项目在设计上有很多亮点，比如融入海绵城市理念，通过屋顶、平台与城市花园绿化的结合，有效排水、蓄水及储水，再生利用雨水资源，缓解城市内涝的压力。此外，项目内设四层交通设计、24小时通行通道及连接地下铁，而项目的商场部分将会打造一个新型亲子商场D·Park。
文/广州日报·新花城记者：刘丽琴
图/广州日报·新花城记者：刘丽琴
广州日报·新花城编辑：麦晓颖