近日，CBRE世邦魏理仕发布了《2021年上半年广州房地产市场回顾与展望》，分析认为，今年上半年广州写字楼、零售物业和仓储物流市场延续了2020年下半年开始的复苏态势。写字楼市场升级需求旺盛，带动新项目去化，总体空置率下降且租金回稳。零售物业市场方面，餐饮和汽车展厅继续积极拓展，而新进广州的零售品牌依然首选天河路。另外，以跨境电商为代表的大面积租赁需求活跃，带动仓储物流设施空置面积的快速去化。大宗物业投资交易市场中，受大型商场整售成交带动，二季度成交金额显著提升。
今年上半年，广州各种商用物业保持活跃势头优质写字楼市场：升级需求推动空置去化
2021年第二季度，两个甲级写字楼项目投入使用，分别位于珠江新城的万科中心和鱼珠的行信中心，为市场带来约15万平方米的写字楼面积。其中，万科中心是珠江新城近五个季度以来的首个新增办公项目。广州上半年合共新增34万平方米优质办公面积，同比增长58%。
尽管写字楼租赁市场的活跃度6月份有所降低，但第二季度净吸纳量仍然录得90.7%的季度环比增长。上半年广州优质写字楼净吸纳量达到31万平方米，几乎是2020年全年净吸纳量的七倍。
行业方面，第二季度零售贸易和专业服务业行业表现最为活跃，成交占比分别达到32.9%和21.8%。其中名创优品承租了琶洲约两万平方米的甲级办公面积。以法律、人力及广告公关企业为代表的专业服务业则主要集中在天河体育中心及珠江新城升级搬迁。
租金方面，区域之间、甲乙级楼宇间租金出现分化。受升级需求带动，个别新楼空置显著改善，租金报价有所提升。而老旧楼宇则为了挽留租户而愿意调低租金报价。
展望未来六个月，广州将有61万平方米的优质写字楼落成，其中58%的面积位于琶洲，其余供应则将分布在珠江新城、万博和白云新城区域。
世邦魏理仕华南顾问及交易服务、办公楼部负责人程志文表示：“广州多个区域性的商务区正在崛起。展望2021-2024年，广州市区主要商务区的优质写字楼供应量将达到319万平方米，其中近一半位于琶洲。除此以外，金融城开发提速，未来五年的供应量也将超过100万平方米。”与此同时，黄埔的鱼珠片区和番禺的万博也将迎来项目的集中交付期。这些新商务区的出现，长期而言，将重塑广州写字楼市场的面貌，但短期内对成熟商务区的影响较为有限。新兴商务区可以成为区域内的服务业产业高地，与市区传统商圈实现差异化定位。传统商务区也在积极求变，例如越秀区的海珠广场片区，在星寰项目落成不久后，未来还将迎来丽丰的新办公项目，周边旧楼宇也引入了知名的联合办公品牌进行改造和招商。
优质零售物业市场：体验业态拓展依然活跃
第二季度末在接近一个月的时间里，广州大部分行政区都停止了餐饮、培训和影院等体验业态的线下活动。防疫措施影响了商场的人流。但就上半年而言，广州优质零售物业市场，大致上延续了2020年下半年的复苏态势，首层租金录得0.9%的半年环比增长，至每日每平方米27.7元。
从业态来看，体验业态的拓展依旧最为活跃。智能汽车新品牌不断涌现，其中第二季度新进广州的品牌包括凯迪拉克、星途、Zeeker、岚图和极狐汽车等。而餐饮方面，咖啡、茶饮和轻餐拓展最为积极；而更多老字号餐饮品牌也走出传统街区，在购物中心拓店。零售业态方面，第二季不少首进广州珠宝品牌和潮牌，均落子太古汇。
展望未来六个月，广州将有约54万平方米的新增供应投入市场，均分布在非核心商圈，供应量将是上半年的三倍，预计空置率将有所攀升。
世邦魏理仕华南区顾问及交易服务、商业部负责人钟廉军表示：“随着疫情得到有效控制，预计人流量和商业活动将很快恢复，优质零售物业市场将在下半年重拾生机，延续复苏态势。”
仓储物流市场：跨境电商需求活跃，加速仓储空置去化
广州今年第二季度没有新增物流仓供应，但净吸纳量仍然录得近八个季度以来的第二高。去化主要集中在花都、番禺和南沙的高标仓库。行业方面，跨境电商表现最为积极，除承租广州北部超过十万平方米的仓库以外，在佛山也录得超过十万平方米的仓储租赁成交。除此以外，上半年，制造业和生鲜电商也持续在珠江口西岸的广州和佛山承租高标和普通仓储设施。
世邦魏理仕华南区顾问及交易服务、产业地产部负责人邓伟表示：“展望未来六个月，广州将迎来106万平方米的新增高标仓供应，使全年新增供应达113万平米，比去年增长近4倍。”
大宗交易市场：广州再现大型商场成交
广州第二季度录得两单大宗成交，标的分别是位于珠江新城的购物中心——太阳新天地，以及位于天河北路的天河雅乐轩酒店，交易总金额为41.6亿元人民币，同比增长47%。
据了解，经过债权债务的整理，太阳新天地于近期以32亿元的价格出售给领展。这是领展继2017年收购荔湾区西城都荟以后，在广州收购的第二个购物中心，也是领展在华南收购的第三个购物中心。
今年上半年，广州区域内整体可售办公物业的供应持续增加，主要位于琶洲、金融城和鱼珠。以自用为目的的买家对金融城和鱼珠等新兴商务区的接受度较高。
世邦魏理仕广州投资及资本市场部高级经理宋涛表示：“上半年广州大宗投资成交，继续体现了投资者对于大湾区城市群发展的信心。”
文/广州日报·新花城记者：陈白帆
图/广州日报·新花城记者：陈白帆
广州日报·新花城编辑：钟达文