广州公寓现高端化趋势,南沙和天河公寓为何能开出相同的价?
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近期,随着房地产调控政策不断加码,为进一步吸引客户及市场关注,广州部分公寓项目趁机推出优惠促销活动。事实上,今年公寓新品不断,不少是中心区的项目,地段条件优越。2020年广州公寓市场就涌现一批“豪宅化”的公寓,今年以来新推公寓中价格跳高状况更多,近期有机构在一季度分享会上也表示,预计10万元+的公寓将会在广州市场增多。而统计数据显示,过去五年高单价公寓产品成交量逐渐上升,市场对高端公寓产品的价格接受度越来越高。


商服用地供应充足
今年仍是公寓供应大年

从去年下半年延续到今年一季度的楼市行情,不仅带动了住宅成交市场,公寓产品成交也水涨船高。据广中原研究发展部数据显示,2020年广州一手公寓共入市超2万套,供应面积超121万㎡,最终全年仅成交15015套,同比下跌47%;成交面积为86.2万㎡,同比下跌45%。虽然2020年广州一手公寓的供应同比2019年增长了44%,但成交量却同比下跌近五成,创下了历史新低。而今年以来,公寓产品成交势头则一直不错。据统计,3月广州公寓成交量为9.1万平方米,同比上升36%,环比则大涨了77%。除黄埔区外,其余区域环比增长幅度普遍较为显著。

广州中原研究发展部认为,在近年广州商服用地出让逐年攀升的局面下,预期广州2021年商业市场将迎来井喷,供应总量有望突破350万㎡。其中,公寓市场供应量粗略预计达160万㎡,供应将集中在科学城、知识城、明珠湾、庆盛、白云新城板块以及鱼珠、金融城、琶洲等地。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示,公寓市场在2017年受政策影响以来,持续处于相对低迷的状态,成交规模大概为住宅市场规模的17%左右。2020年广州公寓市场成交几乎腰斩主要由于2019年对比基数相对较高所致。而2019年成交大幅增加主要由于2018年年末广州对2017年3月30日之前所批地块的项目解除了个人限购。而到2020年公寓市场需求已逐渐被释放,加之2017年330政策之前项目逐渐被去化,所以成交大幅下滑。实际2020年销售规模和2017、2018年平均水平相当。预计2021年公寓市场相比2020年相对平稳,市场大概率维持现有水平。

第一太平戴维斯广州策略顾问服务部董事张晓远则表示,去年公寓市场受到疫情影响明显,并非正常市场表现,今年的公寓市场必然有一个明显的复苏,粤港澳大湾区的规划利好以及广州的整个城市影响力的提升,加上住宅市场的升温都会带动公寓市场明显提升。

高端公寓主流成交价在5万元~7万元/平方米

可以看到,近期南沙、天河、海珠都有新推出的公寓产品,相比以往高端化趋势也更加明显,“7字头”“8字头”的公寓增多,据业内人士透露,预计未来一段时间10万元+的公寓也将在市场上增多。


根据第一太平戴维斯的统计数据,过去五年高单价公寓产品成交量逐渐上升。市场上大部分高端公寓产品单价在5万元~7万元/平方米的价格区间,市场成交量占比高达95%。以目前广州高端公寓市场成交结构来看,单价5万元~6万元/平方米的公寓产品占比61%,6万元~7万元/平方米的公寓占比34%,10万元/平方米以上的公寓成交占比仅为1%。500万元总价以上的高端公寓产品仅占据广州整体公寓市场成交量的5.3%,不过1000万元以上的公寓产品成交量则呈现逐年上涨的趋势。

而过去五年高端公寓市场各面积段的成交结构并无太大变化,100~150平方米的产品占据公寓市场81%的成交量,150平方米以上的公寓产品成交仅600多套。

张晓远对记者表示,目前广州10万元+的公寓主要集中在二手,新的供应则多在规划阶段,预计未来三到五年才会有比较明显的供应。从高端公寓的成交数据可以看到,市场对于高端公寓产品的价格接受程度越来越高。一般来说高端公寓的主要购买人群是看好城市价值,可能受购买条件限制,或格外看好的区域内没有住宅产品供应等原因而选择购买高端公寓。虽然从广州未来三年的土地供应计划来看,年平均计划供应住宅用地637公顷,但土地供应区域中核心地段宅地供应还是相当稀缺的,这也是高端公寓产生的原因。

李茂喆也表示,目前广州市面上出现的一些“豪宅化”公寓主要集中在中心城区,且坐拥一线稀缺资源。这些项目所在片区往往住宅项目较少,或者其资源条件比住宅项目更好。这也是广州公寓豪宅化所必须具备的条件。从内部原因来看,广州公寓受产品分割、个人限购政策影响,不得不将目光聚焦到高端、企业购房者。


公寓价值判断不仅仅看地段
高端化是城市价值体现

除了高端化趋势,从最近新推出的一些公寓产品来看,南沙的公寓和天河的公寓,尽管地段相差甚远,但定价相似,都是“3万+”,那么影响公寓定价的因素和市场价值判断的逻辑是否和普通住宅产品不同呢?对此,李茂喆表示,公寓项目定价本身还是和地段有较大的关系,但这个地段并不一定代表大的行政区域尺度,天河的所有项目就一定比南沙要贵很多。而更重要的是,所处的片区是否有规划利好、是否有稀缺资源、是否靠近核心商务区等等。此外,公寓项目往往并不完全参考市场价格,其自身定位的高低对项目价格也会有较大的影响。

张晓远也表示,公寓不仅仅是看所在的区域,还需要看其本身的素质条件和定位。南沙公寓本身定位是高端产品,而天河的项目也不一定都位于核心地段,因此出现定价相似的项目并不奇怪。

目前,单价在10万元以上的高端产品广州供应还相当少。对此李茂喆表示,相对而言广州市场对公寓产品的接受度算比较低的,这主要一方面广州新房市场住宅类型产品相对比较多,不像深圳住宅项目稀缺。其次相比住宅产品,公寓在保值、增值上、以及流动性上会有明显的缺陷,所以绝大多数的公寓项目都会比周边住宅项目售价要低。未来影响公寓市场走势的核心因素还是在于政策,目前公寓市场对个人限购,流动性受到更大影响,价值产品最小分割面积的要求也使得产品设计上、针对客群上受到较大限制。

目前来看,高端化的公寓首先占市场的比例是相对有限的,肯定不会短期内占据一个主力位置,广州市场应该说绝大多数的公寓项目还是比其周边的住宅售价要低的。而且高端化的公寓项目,它必须占据稀缺资源、获得优越的地理位置,在项目定位的时候才有可能偏向高端化,这也使得这类公寓不会突然占到较大的比例。

对于广州公寓高端化的趋势,张晓远认为,市场对高端公寓的接受程度在不断提高,随着广州价值的进一步提升,在下一阶段预计将会看到更多体现城市价值高度的公寓产品。

文:广州日报·新花城记者刘丽琴
图:广州日报·新花城记者刘丽琴
广州日报·新花城编辑:麦晓颖