“长期看人口，中期看土地，短期看资金。”经济学家任泽平曾经这样总结房地产周期。近来，广州房地产市场资金面政策不断，严查经营贷流入房地产、严查首付资金来源、严控地产金融泡沫……一系列组合拳调控之下，正值“小阳春”期间的房地产市场逐渐降温。另一方面，对于购房者来说，当前金融政策环境客观上使得申请贷款的操作难度变大，细节变多，想顺利完成“购房大计”，准备工作还需更到位。
按揭政策：
变化一：房贷利率上涨 放款时间延长
日前，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新的贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65，这已是5年期以上LPR连续保持11个月没变化。然而，具体到房贷利率上，市场表现又有不同。据了解，近期广州地区的房贷利率有所上调。目前，广州地区的主流首套房贷利率值大约为5.2%，二套房贷利率为约5.4%。在此次上调之前，以首套房为例，广州地区的首套房贷利率水平为4.8%~5.05%，上涨幅度为4%到8%。这也意味着，一套300万元的房产，若首付三成、30年期以等额本息方式还款，每个月的还款额将增加300~500元。
除利率上调之外，近来的买家普遍感觉到放款时间有所延长。“我是去年11月买的房，直到今年2月底才放款。”刚刚购入天河北学区房的张小姐告诉记者。记者走访多家银行网点了解到，大多数银行表示目前额度紧张，放款周期比较慢。“普遍都是两三个月以上，而且放款时间不能承诺。”此外，还有某股份制银行工作人员直接表示目前无法放款，建议去别的银行咨询。
“放款周期变长的原因，主要是由于监管要求，对商业银行新增房贷规模有了限制，使得贷款额度较为紧张。”某银行业内人士这样告诉广州日报记者。
变化二：
严查首付资金来源 需提供转账者关系证明
除了房贷利率及放款时间的变化之外，近来购房者另一个明显的体会便是对于首付款的严查。据了解，自3月17日起，广州市实施首付款审查新政，申请按揭时还需同时提供首付款账户的流水，以证明首付资金系自有资金。若首付款来源于转账，还需提供转账者与购房者的关系证明，必须为直系亲属且同时需提供该账户的流水证明系自有资金。此举主要是为了落实广东省银保监会严防资金通过经营性贷款、消费性贷款等违规渠道流向房地产市场的监管要求。
此外，对于购房前一年申请过消费贷、经营贷的购房者，其贷款审批的难度也大增，不少银行均表示对此类客户的按揭申请将不予批准。
一位中介人士告诉广州日报记者，首付新规出台以后，已经有客户因为首付流水不合格而导致无法放款影响买房进程的。“监管之严可以说前所未有。”对于目前严查首付资金来源，资深按揭专家郑大源如是评价。
市场影响：
部分需求被抑制 “小阳春”或呈现前高后低
每年的三四月，都被地产行业称为“小阳春”。在这个时间段，春节期间压抑的购房需求会迎来小小的爆发。然而，当“小阳春”遭遇资金面上的“严监管”，市场会发生怎样的变化？根据网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，上周（3月15日~3月21日）广州一手楼网签成交2825套，环比上上周的2702套增加123套。二月起，广州新房周成交套数已经连续7周低于3千套。从成交结构上看，外围五郊区是成交主力，成交量环比上涨13.97%，而中心六区则环比下降了12.46%。
“从目前来看，今年的小阳春很有可能呈现‘前高后低’的格局。”中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，3月份目前的成交状况好于2月份，但房贷利率上升、放款时间延长、严查首付资金等金融政策的影响会逐渐传导到市场，影响“小阳春”后期的表现。“影响比较大的是‘卖一买一’的改善型买家，这一部分需求可能会被暂时抑制，因为放款周期延长会影响他们下一步的计划，可能索性就不换了。”
至于一手房成交结构，黄韬表示，这一方面是由于中心城区与郊区的供货结构导致的，另一方面，也与 “卖一买一”需求受影响有关。“目前，广州中心城区的价格决定了主要的购买者是改善型买家。而外围区域以刚需买家为主，他们在目前的政策情况下受影响相对小。”
对于这一系列金融政策对于房价的影响，黄韬指出要视乎政策延续的时间，但对于需求端的影响会在一定程度上抑制房价的短期过快上涨。
置业建议：
做好资金规划 消费贷经营贷要提前还清
房贷政策的一系列变化，对于正有购房或者是换房计划的置业者来说，需要特别注意什么呢？资深按揭专家郑大源表示，由于房子的总额较高，购房者往往对于利率上调不太敏感，但放款周期长以及严查首付资金，却是可以切实关系到置业成败的，需要特别注意细节。在实际操作层面上，郑大源给出了三点建议。
首先，目前是政策多变期，如果有置业计划，建议从买房资格、贷款资格、首付比例、放款时间等各方面做好计划，必要时请专业人士协助准备好全套资料，避免因此造成的违约；
其次，对于资金管理一定要慎重，备足充分的资金，不要垫资过桥。申请的各种经营贷、消费贷、信用贷在购房之前最好都还清，以免申请按揭时资质不过关；
最后，对于二手房交易，尤其是“卖一买一”的改善需求，卖家和买家要积极沟通做好规划，达成协议之后尽快操作，避免因为政策变化导致下一步置业计划踏空。
文：广州日报·新花城记者 龙乐乐
图：广州日报·新花城记者 龙乐乐
广州日报·新花城编辑 麦晓颖