少数板块和项目升温,但新项目开价还是要悠着点
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虽然广州已经官宣成功入冬,广州楼市却没有“降温”迹象。广州东部黄埔、天河两大区以及南部的番禺,出现个别项目受到市场追捧,去化率高于市场预期,并且还有住宅用地出现多家房企经过多轮竞价后,最终进入摇号阶段的现象。有市民表示,本来有换房打算,但看到近期广州楼市近期的状况,考虑等到节后看看风向再说。也有业内人士表示,尽管有部分板块和项目有升温,但放眼全市,并不意味着“是个盘都会好卖”。去年年底召开的全国住房和城乡建设工作会议,提出2021年要重点抓好八个方面工作,强调“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,今年楼市如何,现在还不宜下结论。

广州南部和东部四个大区,成交占比已达7成

好地段不怕等
广州今年首宗出让宅地进入摇号阶段

1月18日,广州今年出让的首宗住宅用地,就吸引了10多家房企参与竞价。根据广州公共资源交易中心的竞价记录,黄埔区黄埔东路以北、龙头路以东的东风化工改造项目居住地块,经过88轮竞价,最终因为达到最高限制地价+竞配建12600平方米后,自动进入到摇号确定竞得人的阶段。现场摇号活动开始时间为1月21日下午15:00。克而瑞分析显示,这宗东风化工改造地块所处的地理位置相当优异,靠近地铁13号线南海神庙站以及BRT庙头站,附近还有在建的庙头路地铁站(5号线东延段)。周围路网中,除黄埔东路外,还有黄埔大桥、开发大道、广州绕城高速等主干道。据了解,2018年,由越秀地产和万力地产联合操盘的东风化工旧厂改造项目正式动工,其商业公寓项目越秀万力·星悦峯为复式设计产品,该项目的开工建设以及销售,也让市场看到了片区的发展潜力。因此,作为今年广州推出的首宗宅地,东风化工改造项目居住地块,也让多路房企力争到底。

天河及番禺有项目表现活跃
但总体活跃度略减

根据合富研究院的统计,上周广州住宅市场一共加推约1200套单位,其中天河和番禺均有项目活跃度较高,去化率约9成或以上。合富研究院分析,之所以天河的奥体广氮板块全新盘受到买家追捧,主要还是因为天河长期缺乏一手住宅新货,且该项目为N+1房设计,产品实用率高,附近还有比较优质的教育资源。而番禺万博板块有加推新货的项目,同样也因为万博商圈周围在售一手住宅产品出现供不应求,该项目加推的新品主要为建筑面积90多m2~130多m2的三房至五房,总价大约在400万元~600万元,整体性价比较高。

但除了天河和番禺板块,上周其他新货表现较为分化,中心及近郊项目去化率在四成左右,表现平稳,随着春季临近,各个项目总体营销力度不算太大,预计1月份的每周市场成交量不及去年12月周平均成交水平。

网易房产数据中心监控阳光家缘数据也显示,上周(1月11日~1月17日)广州一手住宅网签量为2787套,环比上上周(1月4日~1月10日)的2802套减少15套,这也是广州连续三周出现周网签量下滑趋势。

买房你选哪个区?
广州东南四大区网签占比超7成

从2020年12月的广州一手住宅网签量分布不难看出,东部和南部的黄埔、增城以及番禺、南沙,已经成为广州买家置业的首选进入区域。网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,去年12月,黄埔的网签套数为4057套,超过增城成为全市网签量最多的区域,增城以3279套位居第二,南沙网签了2713套住宅,番禺也网签了2143套,而这四个区的网签套数12192套,已占据了全市去年12月17243套中的7成。其余七个区的网签量,一共只有5000多套。

当然,这几个区域的网签量较大的背后,是这些区域的一手住宅供应量也相对充裕,而且大部分首次置业的年轻买家,会更多的将目光投向正在成长中的黄埔区,同时,番禺的万博商圈,随着其商业综合体的崛起以及有3号线直达珠江新城的优势,也吸引了越来越多有换房需求的买家关注。

记者观察:新项目定价还是要先掂量掂量

虽然最近有部分板块的项目创出了相当不错的销售业绩,但并不等于每个新开项目都可以有底气可以“吊高来卖”。首先,我们要看到,近期热卖的项目所在板块确实一手住宅供应稀缺,或者多年未有可升级换代的新货。另外,除了板块有“供不应求”现象外,还需要项目自身的产品足够有吸引力,能击中目标客户群体的“痛点”。否则,即便市场整体趋势向好,也不等于没有项目要去坐“冷板凳”。而且,去年年底召开的全国住房和城乡建设工作会议,已经提出要“稳妥实施房地产长效机制方案,促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“ 大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题”等要求。更别说,让业内“心惊胆颤”的,针对房企资金管控的“三道红线”从今年1月1日起执行,根据评估执行效果,还会稳步扩大适用范围。按照监管要求,从2021年1月1日起房企正式进入降杠杆测试期,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

从广州来看,1月初,广州市住建部门已深入开展房地产市场秩序专项整治行动,严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为,进一步整顿和规范房地产市场秩序。所以,各大房企还是要看定一点,新开项目还是要谨慎一点,宁愿“低开高走”,勿要“高处不胜寒”。

广州日报全媒体文字记者:陈白帆
广州日报全媒体图片记者:陈白帆
广州日报全媒体编辑:麦晓颖