广州市第十五届人大常委会第四十二次会议表决全票通过的《广州市物业管理条例》（以下简称《条例》）12月8日正式颁布，随着《条例》正式实施的日子日益临近，为进一步规范业主共有资金的筹集、使用和管理，维护业主合法权益，市住建局结合广州市实际，起草了《广州市业主共有资金管理办法（征求意见稿）》（简称《征求意见稿》），并向社会大众征求意见。

《条例》中首次提出了“业主共有资金”的概念，取代了此前备受关注“小区公共收益”。《条例》将于2021年1月1日正式施行。这是民法典颁布之后，全国第一部规范物业管理的地方性法规。

◆要求：

公共部位被依法征收补偿款，属于共有资金

物业区域临时停车收费标准需征求业主意见

根据《征求意见稿》，“业主共有资金”，指物业服务区域内全体业主共同所有的资金。与此前的“小区公共收益”不同，资金来源方面，共有资金来源除了包括利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；管理规约、业主大会议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用之外，还新增了包括共用部位被依法征收的补偿费；共有资金产生的孳息在内的其他合法收入。

同时，《征求意见稿》明确要求，利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，依法办理有关手续。利用物业服务区域内业主共有的道路或者其他场地设置临时停车场的，机动车停放服务收费标准应当经《广州市物业管理条例》规定比例的业主同意。

《征求意见稿》指出，共有资金用于物理管理服务，主要用于补充维修资金；共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险；业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；对共有资金的审计费用；业主共同决定用于物业管理的其他费用。未经业主共同决定，不得使用共有资金。任何单位和个人不得挪用、侵占共有资金。

◆管理：

不得以个名义开共有资金账户

资金账户可按照楼幢设分账户

业主、业主委员会、物业管理委员会可以依法监督共有资金的筹集、管理和使用。共有资金管理单位及财务管理制度由业主共同决定，可以是业主委员会或者物业服务企业。没有业主委员会的物业小区，可经物业服务区域内业主共同决定，物业服务企业可以作为共有资金管理单位。共有资金管理单位需设置会计账户，进行会计核算，指定专人负责制作并妥善保管会计凭证、会计账薄、财务会计报告等会计资料，不得伪造、变造、隐匿、故意销毁共有资金的会计资料。

根据《征求意见稿》，共有资金管理单位不得以个人名义开立共有资金账户，而是要以物业服务区域为单位，在一家商业银行开立一个共有资金账户，账户开户单位是共有资金管理单位，账户应当注明物业服务区域名称和共有资金性质。共有资金账户应当以物业服务区域为单位设账，可以按照幢设分户账。共有资金管理单位应当将全部共有资金存入其开立的共有资金账户。

业主共同决定新共有资金管理单位的，原共有资金管理单位应当自业主共同决定生效之日起30日内，将所有共有资金转入新共有资金管理单位开立的共有资金账户。若物业服务企业被业主大会决定解聘，且被解聘时是共有资金管理单位的，物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内，将所有共有资金移交给业主委员会；若共有资金管理单位是业主委员会，且任期内业主委员会决定变更业主委员会主任或者变更业主委员会主任委托代理人办理共有资金账户手续的，业主委员会应当自作出决定之日起3日内，持相关材料在开户银行办理账户变更手续。

◆处罚：

不按规定存放、使用共有资金

或将被处以15万以上30万以下罚款

共有资金管理单位可以制定共有资金的使用规则或者年度使用计划，在使用规则或者使用计划经业主大会决定、业主共同决定后，共有资金管理单位可以按照使用规则或者使用计划的约定使用共有资金。

共有资金管理单位应当每月与共有资金账户开户银行核对共有资金账目，并按季度向全体业主公开相关共有资金信息，包括共有资金的筹集、结余等相关信息；共有资金支付的项目、金额等相关信息；共有资金的筹集、使用和管理的其他情况。业主、业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会对共有资金提出异议的，共有资金管理单位应当自收到异议之日起7日内书面答复。

对共有资金审计应当经业主大会决定，可以在管理规约约定对共有资金审计相关内容。

业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会可以聘请专业机构对共有资金的收支情况进行审计，共有资金管理单位应当依法配合。

值得一提的是，对于未按照规定开立共有资金账户或者存放共有资金，未经业主共同决定擅自使用共有资金，未按照规定公开共有资金收支情况，未按照规定答复异议，或者未依法配合审计的，根据《条例》，由区房屋行政主管部门责令限期改正，给予警告；逾期未改的，处以15万元以上30万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。对业主委员会的罚款由直接负责的业主委员会委员分摊。

广州日报全媒体文字记者 贾政
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