因为房产价值的不断上升，其在居民财产中的占比分量也越来越大，涉及到房产的传承问题也格外受到关注。周先生名下有两套房，其中一套在海珠区，6年前取得房产证的，面积98平方米，他想把这套房子给女儿，女儿已婚，自己的家庭也有一套房，究竟该以怎样的方式将房子留给女儿最划算？
《民法典》将于2021年1月1日起正式实施。房产之继承、赠与、买卖等法定要求与现行的《继承法》及不动产登记程序将有部分的调整。在新的市场环境和新规定之下，房产传承不仅要考虑到传承的成本和风险，也要考虑子女后续转让的费用，从而找到最优策略。专家提醒，在目前的市场环境下，对于房屋资产需要进行适当梳理，传承给子女不建议大量以房产形式。
房产继承引发不少矛盾纠纷
对于大多数人而言，因为房产价值的提升，其在个人财富中占比较大，多是希望最大限度地传承给自己的子女。然而在现实生活中为房产继承分割问题引发的矛盾纠纷，甚至对簿公堂者屡见不鲜。财富管理研究专家陈长顺对记者讲述了两个案例，可以看到，无论是否有安排，房产传承中的风险都是不可忽视的。
60多岁张先生，妻子早年离世，只有一个独生女儿小张。张先生父母健在，都80多岁了，还有一个姐姐、一个弟弟、一个妹妹。近年因房子拆迁，分到6套房，这也让老张觉得女儿的未来很有保障了。然而不幸的是，老张突发心梗去世，随后其老母亲、老父亲接受不了打击，因病去世。因为老张去世，没有留下遗嘱，6套房产由父母和子女平分，小张夫妻可分得两套，老张父母分得四套。老张父母的去世，让四套房产在其子女和小张继续平分，小张夫妻又可分得一套，因为继承时已婚，女儿和女婿共同共有这三套房产，万一夫妻间需要分割财产，最终老张的女儿有可能只分得1.5套，而老张本想将6套房子都留给女儿。
相比老张没有事先安排，周女士很注意这个问题，并早早做了准备。周女士离婚后，独自带着女儿奋斗，她将包括商铺在内的七套房产与女儿联名，周女士占1%，女儿占99%，女儿无法独自卖掉房子，同时未来也很有保障。女儿在毕业后结婚，然而女婿并不得周女士喜欢。一年后，女儿因交通意外离世，没有遗嘱，名下财产按法定顺序继承，第一顺序继承人是配偶、子女、父母，所以，周女士、周女士前夫、女婿要均分这些房产的99%份额，周女士只在均分的基础上多分了一点。
民法典承认的遗嘱形式和效力更灵活
无论是老张还是周女士的案例，都可以看到，继承房产的结果都不尽如“实际业主”的原意。尤其是在《民法典》实施后，不少程序和规定出现变化，对于房产继承的程序和结果需要更加关注。《民法典》增设了遗产管理人制度的相关规定。根据《民法典》第一千一百四十五条的规定，未来的遗产继承需要有遗产管理人的参与。对于房产继承来说，房主在世时可以在遗嘱中确定遗嘱执行人，继承开始后，遗嘱执行人自动成为遗产管理人；房主未确定遗嘱执行人，未来房主的继承人在继承房产时，也需要推选或者共同担任遗产管理人。《民法典》出台前，不论是法定继承还是遗嘱继承，要经历的必要程序是到公证处办理继承权公证后再办理房产过户手续，或者是直接到不动产中心办理继承过户。
《民法典》生效后，这个程序就更复杂了，在进行遗产继承时需要安排遗产管理人，遗产管理人不仅要制作财产清单，还要处理被继承人的生前债权债务。此时，若被继承人的房产需要用来抵债，或者房产涉及抵押担保，房产继承就可能出现滞后或者失败的情况。此外，民法典承认的遗嘱形式和效力更加灵活多样，确认了打印遗嘱、录像遗嘱的合法性，取消了公证遗嘱的特殊地位，按照时间最新的遗嘱为准。
采用什么样的方式传承房产要看子女对房产使用的规划。
房产传承三种方式各有利弊
那么现在该以怎样的方式来进行房产的传承更能保障各方利益呢？以周先生这样的情况来看，陈长顺表示，房产传承给子女的方式一般有三种：第一种是以买卖的方式办理过户，按照交易的程序去办理过户。第二种是以赠与的方式办理过户，先办理赠与公证，然后办理房屋评估作价和房屋鉴定，最后办理过户。第三种是以继承的方式办理过户。
以买卖的方式来看，这其中涉及费用包括个人所得税、增值税及其附加、印花税及契税。个人买卖住房免征印花税，房产超过两年，则只需要交纳个人所得税，计税方式有两种：一是核定征收，按照转让总价的1%计收；二是差额征收，按照转让总价减去房产原值和税及合理费用的20%计收。如果买方名下已有一套房产，契税按3%交，如果名下没有房产，面积在90平方米以下按照1%征收，超过90平方米按1.5%征收。
以赠与方式来看，涉及费用主要有增值税及附加、印花税。因为是把房屋增给女儿，系直系亲属之间的赠与，所以增值税及附加免征，仅需要按照核定价格0.05%交印花税。作为受赠人，需交纳3%的契税以及核定价格0.05%的印花税。以评估值200万的普通房产为例，整个房产赠与过户费用即为：200万×（3%+1%+0.05%×2）= 8.2万元。
以继承方式来看，法定继承人继承房屋权属的，契税、增值税及附加、个人所得税都是免征的，不用交税。非法定继承人，根据遗嘱继承房产权属的，属于受赠行为，需按3%的税率征收契税，其他税费免征。
上表仅适用于所涉房产自购买起已超过两年的情况
这样看来，继承的成本和费用是最低的，但特别需要提醒的是，继承与赠与之后再次转让房产的成本不可忽视。继承人、受赠人再次转让房产，主要涉及增值税及其附加、个人所得税。继承房产再出让时已满5年且是家庭唯一住房的，可免征个人所得税，如果不是则需要征收个税，年限的计算是从父母购买房产的时间开始计算。赠予房产再出售，个税只能按照转让受赠房屋收入减去原购买成本及相关费用的差额的20%征收。
房产交易和房产赠与在未来子女出售房产时所涉及的税费成本不同，如果按照继承方式过户，继承人名下没有房产的，再转卖继承房产，只要房产满5年，则不需交个税，继承过户则是最划算的方式。如果继承人名下有房产，再转卖就需要缴纳房产全值1%或差额20%的个税。如果房价变动不大，继承仍是比较划算的方式。如果只能按差价20%交税，且房价涨幅较大，买卖过户则更为划算。如果子女获得房产的主要用途是长期居住，建议通过赠予或继承的方式将房产过户给子女。然而，如果拿到房产后主要考虑将房产出售，那么房产买卖的方式则能够在子女未来进行房产出售时省下一笔税费成本。这也是为什么不少人选择通过交易的方式将房产出售给子女。
提醒：目前市况，宜对手头房产梳理一番
业内人士表示，拥有多套房产的家庭，往往将购买房产看作是一种投资行为，房产传承除了涉及继承权公证、过户登记、遗产管理人等流程之外，还涉及一定的税费成本。同时，在一些城市，房屋租金回报率较低，预期增值空间不大的房产没必要过度持有。增值空间较高的核心地段房产可以选择继续持有，而对于升值空间较小甚至存在价值下降风险的房产，则可以考虑出售后将售房款换成金融资产，传承成本也会相应降低。在目前的市场情况下，建议可对手头的房产进行梳理和整理。
广州日报全媒体文字记者：刘丽琴
广州日报全媒体图片记者：刘丽琴
广州日报全媒体编辑：钟达文