2020年的疫情造就了谨慎的主旋律，但随着市场逐渐复苏，不仅国内大小房企销售开始活跃，不少外资也纷纷踏入中国市场踊跃投资。在疫情与调控的双重影响下，房企要如何乘风破浪、突围而出？未来的市场走向又会如何？
8月12日，2020博鳌房地产论坛发布了《观点指数·2020中国房地产行业发展白皮书》（以下简称白皮书）。记者了解到，近年来，房地产行业进入平缓发展期，新房需求量下滑、资金成本持续上升，带来的利润空间缩减让本就竞争激烈的行业集中度愈发提升。整体来看，百强房企在土储、现金流等方面仍然具有显著优势，但部分坚持质量稳步发展的中小企业也开始逐渐摸清适合自己的道路。
近9成房企未能在年中实现销售目标的一半，但韧性仍存
白皮书以35家发布销售目标的房企作为样本，近9成房企未能在年中实现销售目标的一半。不过随着房地产市场复苏和房企三、四季度推出货值增多，预计下半年将迎来销售高峰期，完成全年销售目标依旧具有上升空间。此外，上半年全口径销售超过1000亿元的房企有13家，比去年同期增加1家，疫情时期大型房企销售修复时间更短，表现出来的韧性更强。
“观点指数·2020年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”显示，1-6月TOP100房企总销售金额51845.2亿元，同比下降2.6%。TOP100的门槛值较去年同期的101.4亿元下降4.8%，这也是所有梯次门槛值里降幅最大的。相比之下，头部房企改善经营的能力更强，TOP3和TOP10门槛值不降反升，分别同比增长13.7%和4.8%。
受疫情影响，房企的销售节奏出现较大波动，而在土地价款延付等政策的推动下，房企纷纷转战土地市场。2020年1-6月，房地产业土地购置面积7964.61万平方米，同比下降0.9%，降幅环比收窄7.2个百分点；但土地成交价款4036.13亿元，同比增长5.9%，继1-4月同比增长6.9%后，第三个月累计增长为正。
一线城市及部分核心二线城市仍然热度持续，供需两旺，并加大对优质地块的持续供应。1-6月份，房地产开发企业到位资金83344亿元，降幅比1-5月份收窄4.2个百分点。上半年，房企发行融资产品合计404只。大部分用途仍是以债务偿还和流动性补充为主，一定程度上是因为受到疫情的冲击。
下半年，债务到期将会成为房企面临的重要挑战。市场数据显示，7-12月合计有4122.79亿元的房地产公司债务到期，其中7、8月份合计有1500.67亿元。随着外部环境的不确定性带来的风险倍增，未来需警惕潜在的“堕落的天使”（从投资级降到投机级的发行人）的数量增多。
土地投资意愿强烈，集中在二三线城市核心区域
整体来看，上半年的土地市场一路向好。不少城市放宽竞拍规则，供应优质地块，吸引房企举牌拿地。观点指数发布的“1-6月中国房地产企业新增土地储备排行”显示，碧桂园、绿地、恒大、新城控股、中南置地均实现纳储千万平。
销售榜排行TOP10-30房企的拿地积极性最高，权益拿地销售比为0.50；其次是TOP30-TOP50房企，权益拿地销售比为0.36。头部房企由于拥有更多的土地储备，短期内没有土地资源短缺的压力，更倾向于选择谨慎的拿地策略。TOP10房企权益拿地销售比仅为0.29。
观点指数监测的100个重点城市数据显示，上半年最后一个月，供应土地面积约6369.8万平方米，规划建筑面积11897.7万平方米。土地供应宗数上，连续3个月呈现下降。6月一线城市住宅土地成交建面增加，但成交楼面价和溢价率有所下降。东莞、武汉、无锡等二三城市出现土拍热潮，主要因为今年的土地政策，吸引了开发商进行战略储备，同时二三城市也开始集中推出优质地块。预计下半年，房企在土地市场的投资意愿依然强烈，主要集中在二三线城市核心区域的优质地块。
房企海外发发债规模逾2000亿元，更多优质资产将活跃在REITs等领域
市场数据统计显示，截至2020年6月30日，今年以来房企海外发债规模已达2433.14亿人民币，同期国内地产债发债规模3554.19亿元。截至2020年6月30日，观点指数统计的近百家样本房地产开发企业共融资（含境内外债、IPO、增资扩股等公开渠道）6878.47亿元，其中企业债融资总额共2406.71亿元，公司债融资总额1224.85亿元，中期票据融资总额804.90亿元，短期融资券共融资708.90亿元。
从融资地点来看，境内融资共3574.61亿元，境外融资3303.86亿元。融资类别来看，各房企在公开渠道主要以债券类融资为主。债券募资用途方面，在285只表明募资用途的债券中，有246只债券提及偿还债款、借款或融资工具等债务，共涉及资金2463.55亿元。同时，有43只债券提议偿还支付回售的债券。
除1月外，投机级与投资级房企融资额水平相当，不过投资级债券票面利率波动较小，波动范围基本在1个百分点之内。政策方面，3月1日，企业债券注册制有关事项的通知，明确企业债发债条件：最近三年平均可分配利润足以支付企业债券一年的利息，应当具有合理的资产负债结构和正常的现金流量。同时，鼓励发行企业债券的募集资金投向符合国家宏观调控政策和产业政策的项目建设。
上半年，共有28家地产（恒生所属行业）公司增发配股（按公告计），已经完成并公告增发结果的有21家公司，总募集资金222.09亿港元。进行配股增资的公司中有多家物业服务公司，如绿城服务、佳兆业美好、永升生活服务、和泓服务等。上半年房地产行业由于资金流入受限，造成不少房企现金流紧张，不得不抛售物业，这对于私募基金来说正是机会。
自2020年2月7日起，对持续合规运行、信用状况良好的私募基金管理人试行采取“分道制+抽查制”的方式办理私募基金产品备案，解决了私募基金产品备案时间长的问题，促进私募行业的房地产信用体系建设，未来将有更多优质的私募基金投资于房地产市场。同时，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的试点，相信未来会有更优质的资产将活跃在资产证券化领域。
抢滩新基建市场，长租公寓发展仍有相对充足支撑
上半年疫情对经济的冲击，在数据中得到明显体现。一季度GDP同比下降6.8%，是改革开放以来的首次负增长。到了第二季度，经济重启，GDP同比增长3.2%。4月20日，国家发改委首次明确“新基建”范围，包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三大类。
今年上半年，新型产业用地（M0）政策在不同地方都有出台。未来的产业地产开发商或许要在默认住宅用地价格无法高速增长的前提下进场，并在开发之后做好长期自持的准备。
此外，数据显示，相较2019年末收盘价，截至2020年6月30日，港股市场上24只物业股平均涨幅为54.32%。2019年爆发的物业公司资本化大潮延续至今。即便物业企业发展整体向好，但值得注意的是，24家上市物企两极市值差约为986亿元，这一数据在2020年第一季度初时为783亿元，并且差距有进一步拉大的趋势。
市值的差异化，很大程度上源自规模的持续增长、物业费的提升、成本的控制能力，以及增值服务等因素的综合结果。从另一角度看，物业服务企业的市场集中度不在同一个量级，市场仍较分散，这给行业整合、龙头企业提升市场占有率提供了空间。
随着产业、消费升级、职住平衡等变化，出现蓝领公寓客群由基层到中高层，白领公寓向人才公寓聚焦、朝大社区演进等新趋势。观点指数监测的20个城市平均租赁住房租金仅为43.78元/平方米/月，跌幅有所收窄。
据观点指数调研结果显示，目前四个一线城市的长租公寓平均租金均在120元/平方米/月以上，新兴核心二线城市杭州的租金水平也在百元以上。一线城市和强二线城市，因为庞大的流动人口，以及住宅价格居高不下，导致大量的居住需求须依靠租赁市场解决。这也为长租公寓的发展带来相对充足的支撑。而对于其他二三线城市来说，支撑的力度则相对较弱。
6月迎文旅投资高峰，养老机构需求持续扩大
受制于疫情防控，整个春节假期，各大旅游目的地近乎“颗粒无收”，损失巨大。上半年，受疫情影响，大部分文旅项目在3月前都维持关闭状态，直到3月中才开始恢复，并一直维持有限度开放。另外根据疫情防控政策规定，开放式景区较早实现开放，而室内景区则最为受限。
庆幸的是，4、5、6连续三个月均有节日小长假，因此今年文旅行业真正意义上的“开业”要以清明节为标志。尽管旅客依然以省内游、郊区短途游为主，但情况已经明显改善。
考虑到疫情的打击，文旅市场前景尚不明朗，此时投资大体量、重资产的项目风险较大，因此2020年前6月的文旅项目投资情况无论从数量上，还是金额上都较2019年有相当大的跌幅。
据观点指数不完全统计，2020年1-6月国内文旅项目投资102宗；总投资金额5033.85亿元，同比下降25.2%。可以看到，总投资金额较2019年同期有了相当幅度的下跌。但数据在逐月恢复，而到了6月份更迎来了今年第一个文旅投资高峰。
最新数据显示，我国老年人口抚养比逐年上升，2019年已经达到17.8%，表明我国每100名劳动年龄人口就要负担17.8名老年人。并且该数据的斜率在增大，显示增速在加快。
可以见得，随着我国人口老龄化的深化，以及人们养老意识的改变，养老机构的需求将持续扩大，企业方面则需提供更多元化的产品。
5月6日，《关于扩大长期护理保险制度试点的指导意见》公开征求意见出台，增添14个试点城市，加上2016年印发的《关于开展长期护理保险制度试点的指导意见》，长护险在我国的覆盖范围达到了29城。
广州日报全媒体文字记者 王楚涵
广州日报全媒体图片记者 王楚涵
广州日报全媒体编辑 叶瑞兰