离存量房贷利率“换锚”截止时间只有一个月了，你的房贷转了吗？记者调查采访发现，多家国有大行的数据均显示，其广州地区客户中，主动选择转换的客户只占20%左右，大部分人仍未主动进行选择。其中，选择转LPR为定价基准的占了绝大多数。

广州国有大行：主动转换仅占20% 选浮动利率占多数

2020年1月1日起，金融机构新发放贷款不再使用贷款基准利率，应主要参考LPR进行贷款定价。而对于此前的存量贷款，根据央行2019年12月28日发布的第30号公告，存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作2020年3月1日起正式启动，原则上于2020年8月31日前完成。

央行对转换给出了两个选择，一是转为“LPR+加点”浮动利率，即将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；二是转换为固定利率。而且，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

存量贷款中，由于按揭房贷贷款期限长，到底是选择固定利率还是浮动利率，成为众多存量房贷款者的选择难题。

目前离存量房贷利率“换锚”截止时间只有一个月了。记者从多家银行了解到，虽然从2月底就开始通过各种渠道通知客户进行转换，而且转换渠道多样简便，可通过手机银行、智能柜员机、贷款服务行等渠道完成，但是主动选择转换的占比并不高。

多家国有大行均表示，其广州地区客户中，仅20%左右的客户主动选择转换，其中选择转LPR为定价基准的占了绝大多数。

对此，按揭行业资深人士郑大源表示，大部分人未转，主要仍在观望。部分借款人认为房贷是长期的，LPR长期走势无法判断，转换后可能会提高月供。

前年开始加入到月供族的黄小姐就叹到：“如果选择固定利率，将来LPR降低了，自己就会多支付利息，如果选择LPR，将来LPR上扬了，自己还是多支付利息，到底是选还是不选呢？如何选？觉得像是赌博，心里没底。”

部分银行批量调整为LPR浮动利率

那么，对于未转换的存量房贷，银行将会如何处理呢？

工行、农行、中行、建行均表示，将持续通过各种渠道宣传，推进存量个人贷款转换工作。对于未能在2020年在8月31日前办理定价基准转换的，届时银行将按照中国人民银行相关要求执行。记者了解到，对于未进行转换的存量房贷，截至目前，央行未有相关措施出台。

不过，也有部分银行帮未进行转换的客户批量转换为LPR定价基准。交行表示，目前银行已通过多种渠道通知客户，将在8月21日批量转换存量浮动利率房贷定价基准为贷款市场报价利率（LPR）。招行、浦发、民生等银行也采取了一样的做法，招行在今年4月份就代客户批量转换存量浮动利率房贷定价基准为贷款市场报价利率（LPR），浦发银行也在7月23日晚间进行了批量的转换。

而对于银行进行批量转换的，如客户不同意，都可登录手机银行或者到贷款经办网点签约，转换为固定利率。

选固定利率还是浮动利率？

有银行人士举了例子介绍道，假如目前执行的是贷款基准利率（4.9%）打9折，即4.41%。如果转换成LPR，原合同利率与2019年12月份LPR的差额为（4.41%-4.80%=-0.39%），这意味着合同剩余期限内，房贷利率转为LPR-0.39%，“-0.39%”这一加点数值是不变的，未来房贷利率则看LPR的涨跌，LPR涨房贷利率涨，反之则降。

如果借款人选择转为“固定利率”，那么在整个合同的剩余期限内，房贷都将执行4.41%这个利率。

说到底，是选固定利率还是选择浮动利率，关键看LPR走势。目前，最新的1年期LPR报价为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，其价格已连续三个月“按兵不动“。自去年8月LPR报价机制改革以来，至今年7月共报价12次。其中，1年期LPR下降过4次，分别在去年9月、11月和今年2月、4月，分别下降5bp、5bp、10bp、20bp；5年期以上LPR共下降过3次，分别在去年11月和今年2月、4月，分别下降5bp、5bp、10bp。

“对于借款人来说，不管是选择固定利率还是“LPR+加点”浮动利率，都面临着利率风险。”民生银行首席研究员温彬表示，目前LPR是下行趋势，所以如果选择了LPR浮动利率，房贷成本会较之前减少。但是，未来，如果LPR利率一旦出现回升，房贷利率则会上升，甚至有可能超过以前的月供成本。

温彬进一步指出，短期来看，未来两三年，利率还是保持下降的趋势，但是，LPR是分1年期和5年期以上的，房贷大多是与5年期以上LPR利率挂钩。利率下降更多是倾向于1年期LPR利率，而由于国家政策是保持房地产市场总体平稳，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外，中长期LPR走势，由于受到形势变化、通胀水平、就业水平、国际收支水平等多因素影响，目前难以预测。

因此，温彬建议，可根据自身情况，以及贷款价格、贷款期限，贷款余额等，综合选择更适合自己的还款方式。“如果是此前的房贷利率价格折扣力度大，月供剩余时间比较长的话，可以选择固定利率，有助于锁定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余时间较短，贷款余额也不大，LPR一旦反转，可以通过提前还款方式来规避利率波动的风险的情况，则可以选择浮动利率。”

郑大源认为，从近20年的房贷利率走势看，4%上下的实际利率属于低位，而高位是在2007年下半年出现的7.83%。但他认为，未来三五年内，LPR下降的可能性更大。

“现实中，或因新买房的需要、或因不想背债务的心理，多数人最终还是会选择提前还清房贷的，因此判断LPR走势不用想太长远，只用想着五年左右的时间即可。”郑大源建议选择转浮动利率，由于目前5年期以上LPR相比去年底已累计下行了15个基点，如此一来，等下一个重定价日到来时，就能享受到当前LPR利率下行带来的降息。

记者计算得出，如果是100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，按照今年5年期以上LPR累计下行15个基点计算，购房者月供可以减少约90元，合计30年能减少利息大约32400元。

融360大数据研究院分析师李万赋表示，距离截止期限只有一个月时间，建议没选的客户尽快决定，以防被动接受银行的默认选项，后续带来麻烦。

重新定价日该怎么选？

调查采访中，记者还发现，除了转换的方式让不少人纠结，重定价日也是不少人的选择难题。

据了解，工行、建行、中行、交行、农行等大型银行都提供给贷款客户两种重定价日选项，每年1月1日或者贷款发放日对应日。不过也有部分小银行只给了其中一个选项。

郑大源建议，选择放款日作为重定价日。“如果仅考虑享受到贷款优惠利率的时间早晚，不考虑未来利率波动，重定价日当然越早越好。比如现在是7月份，如果贷款放款日在8-12月，可以选择放款日作为重定价日，这样今年就可以享受到LPR下调的优惠了。”

另外，郑大源还指出，重定价周期最少是一年，因此选择哪个月进行重定价会决定着未来12个月的还款利率。仅考虑转换LPR的时间早晚并不一定能在未来享受到最划算的利率。目前还有担心12月是银行流动性比较紧张的时候，或会影响12月LPR价格走高，而如果将重定价日定为每年1月1日，参照的就是前一年12月的LPR价格。”

不过，有银行人士表示，两种重定价日还款数额差距很小，对于未来几十年的贷款时间而言，差别并不太大。

同时，该人士提醒道，部分进行房贷批量转换的银行，将重定价日都默认为每年的1月1日，如果想选择贷款发放日对应日期为重定价日的，记得要重新修改。

广州日报全媒体文字记者 林晓丽

广州日报全媒体图片记者 林晓丽

广州日报全媒体编辑 黄达兼