在广州荔湾尤其是北片，分布着大量老旧厂房、老旧仓库、老旧园区、老旧楼宇、老旧专业市场，它们大都有着优越的区位、完善的配套，却被闲置或低效利用。为进一步提高土地利用效率，拓展产业发展空间，实现老城市新活力，近期，荔湾区印发《荔湾区老旧物业提质增效高质量发展工作方案》《荔湾区老旧物业提质增效工作指引》，围绕广州“坚持产业第一、制造业立市”工作要求，全力推动荔湾区北片老旧物业微改造提质增效，鼓励支持引入现代都市工业、生产性服务业、现代商贸业及文化创意产业，推动老旧物业焕发新活力。
突破“五老”物业“不能改、不想改、不会改”难题
荔湾北片老城区已发展得较为成熟、饱和，新增产业空间较少，大量的老旧物业成为宝贵的存量资源。记者了解到，今年初以来，荔湾区聚焦北片老旧物业（老旧厂房、老旧仓库、老旧园区、老旧楼宇、老旧专业市场等，下称“五老”物业）提质增效，对北片金花、南源、逢源等13个街道的老旧物业进行摸底、梳理。荔湾区委改革办专职副主任刘海兵介绍，经初步摸查，目前业主有改造意向且产业导入方向为现代都市工业、生产性服务业、现代商贸业及文化创意产业的，约20个，总面积42万平方米。
“五老”物业提质增效有哪些难点、堵点？刘海兵介绍，通过梳理，他们发现主要集中在不能改、不想改、不会改三方面。
不能改，是由于历史用地原因，老旧物业中存在无产权或产权不清的情况，导致物业证照不齐，直接影响物业无法通过政策申请工程报建，或者改造之后无法申请消防验收。物业性质不符，老旧物业中提质增效后，可能存在使用性质与现状不符的情况，导致消防无法验收，企业无法落户。
不想改，则是改造动力不足。荔湾北片是传统的商贸区，租金水平已处于较高位置，对于物业运营方来说，提质增效主要目的是提高租金收益。对于盈利情况良好的物业来说，运营方没有进行提质增效的必要，对于盈利一般或亏损的物业来说，提质增效对租金水平的提升并不明显，经营管理更侧重于加强招商。资金投入较大、回报周期较长也是不想改的重要原因。物业提质增效的资金投入主要集中在建筑物的内外部环境改造，改造资金动辄百万起步。对有意愿进行提质增效的物业，运营方并不确定投入高成本进行提质增效后，能不能带来更高的回报。在不确定的因素影响下，不愿冒险进行改造。而物业运营方投入资金改造后，需要通过长时间的经营收回成本，如果是承租他人物业的运营方，还需要有足够长的租期保证回收投资。
不会改，则是缺乏方向和定位。随着新兴业态不断涌现，传统商贸行业的规模在不断地缩小，转型升级已是趋势。物业运营方意识到需要转变，但对如何转变、怎么转变，却没有明确的方向和定位。
专门建立老旧物业提质增效工作专班和工作小组
“五老”物业提质增效是激发老城市新活力的应有之义。今年，荔湾区将之作为基层改革创新项目重点来抓。“不大拆大建，尽量保持原状，同时，延续现状物业的性质，在此基础上找到提质增效的突破口。”荔湾区科工信局总工程师卢志彪介绍。
老旧物业微改造提质增效是指不改变建筑框架，通过外立面整饰、局部修复性拆建、修缮排危、内部重新设计装修、优化内部空间布局、增加宣传广告模块、完善配套基础设施、优化周边营商环境的建设行为。
工作机制上，荔湾专门建立了老旧物业提质增效工作专班和工作小组。工作专班由区主要负责人担任班长，成员单位由区相关职能单位组成。工作专班负责审议老旧物业高质量发展各项重大事项，协调提质增效各项工作。属地街道建立工作小组，具体负责组织开展属地老旧物业项目提质增效工作，区各部门按照职责落实具体工作。
政策文本上，印发《荔湾区老旧物业提质增效高质量发展工作方案》《荔湾区老旧物业提质增效工作指引》为“五老”物业改造提供政策指引。一方面对投入改造资金较大的物业单位给予专项资金补贴，减轻提质增效的资金压力，另一方面是根据现代都市工业、生产性服务业、现代商贸业及文化创意产业的产业定位，加强对物业的提质增效指导，明确产业定位和发展方向，打造多元化的高质量发展园区。
工作路径上，确定以“以点带面、重点突破”的原则，选定改造条件较为成熟的金花街道作为试点街道，其中奥宝汇科创园、1906科技园扬韬广场2处物业作为试点目标，高效完成试点提升工作，并同步向其它街道复制推广。
1906科技园扬韬科技广场项目为原广州卷烟厂二厂，紧邻陈家祠，地处荔湾北片中心区域，自2011年工厂主要生产功能搬迁后，厂区闲置多年。2022年4月区，荔湾重点招商项目扬韬科技落户园区，拟打造广州人工智能和物联网产业集聚区，将力争在今年10月开园。
奥宝汇科创园项目包含3个老旧厂房物业，分别是广州全新针织厂有限公司厂房（荔湾路102号）、广州丝绸印染厂有限公司厂房（荔湾路104号）、广州中小企业创新科技园（西华路134号），建筑面积合计3.4万㎡，计划投资额2662万元。奥宝汇科创园将围绕数字科技、数字文创、数字生活三大细分主题，同时引入粤港澳青年创新创业资源，融合“产业办公、品牌路演、共享空间、文体体验、行旅住宿、艺术餐饮”等一体，打造粤港澳数字文创产业综合体。轻工集团奥宝公司相关负责人陈艳云介绍，目前，奥宝汇科创园土建改造项目总进度达20%，首期消防系统改造园区主管网已完成整体更换，主水泵、控制柜等设备设施已完成改造；二期改造施工图已完成，待第三方审核，已开始招标。
简化加快“五老”物业提质增效流程
《荔湾区老旧物业提质增效高质量发展工作方案》《荔湾区老旧物业提质增效工作指引》两个已发布的文件以及《荔湾区推动老旧物业提质增效高质量发展若干措施（试行）（征求意见稿）》和《荔湾区老旧物业提质增效产业导入指引（征求意见稿）》将形成较为系统的荔湾“五老”物业转型升级指导性文件。
上述多个文件均明确：专门建立多部门联合加速审批机制，加快项目报建、审批、备案手续，加快项目用途更改和消防改造、验收审批，加快优化新租户进驻临商证照办理流程，加快落实园区产业导入、联合招商和人才税收等各项政策扶持措施。其中，纳入提质增效项目库的改造项目，在工程建设、消防验收、企业注册、商业配套等方面，简化和加快工作流程，可以实行“容缺受理”信任审批制度，允许在非关键性材料缺少的前提下先行受理并进入审核程序，待材料补正后及时出具办理结果。
对物业单位经过提质增效后获得的载体荣誉资质和招商成果，给予认定和招商奖励。“我们拟按微改造投资额的一定比例予以奖励，对于引入都市工业的，予以20%的奖励， 200万元封顶，引入生产性服务业、现代商贸业及文化创意产业的，予以15%的奖励，150万元封顶， 目前相关文件还在征求意见阶段 。”刘海兵介绍。
“‘五老’物业提质增效的普遍问题我们基本遇到了，从去年8月1号算起，我们依托荔湾区相关配套政策、不断破解难题，才得以顺利推进，用 1年的时间达到接近竣工的状态。”1906科技园扬韬广场项目、扬韬科技（广州）有限公司副董事长杨波说。他介绍，项目4.7万平方米， 65%为产业空间，35%为商业配套，工程投入约1.5亿，改造成本接近3500元/平方米，可以说是投入重金。“相信会给荔湾交一份满意的答卷，也希望项目成为老城区老旧物业改造的地标、都市工业科创办公的地标。”他说。
文、图/广州日报·新花城记者：吴多 通讯员：荔宣
广州日报·新花城编辑：时秀芙